Mua nhà ở nước ngoài: người Việt được mua gì, hạn chế và các loại thuế phí

Quyền mua bất động sản gắn với tư cách cư trú

Không có một quy tắc chung cho người Việt mua nhà ở nước ngoài. Mỗi nước quy định ai được mua, được mua loại bất động sản nào, và có bị hạn chế theo tư cách cư trú hay không. Điều quan trọng nhất là phân biệt công dân, người thường trú và người chỉ có thẻ tạm trú hoặc không cư trú, vì ba nhóm này thường chịu quy định khác nhau.

Ở nhiều nước, công dân và người thường trú được mua bất động sản gần như không hạn chế, trong khi người không cư trú chỉ được mua một số loại tài sản nhất định, phải xin phê duyệt, hoặc bị cấm hoàn toàn trong một số trường hợp. Một số nước còn áp thuế và phí cao hơn hẳn với người không phải thường trú nhân.

Cần nhớ rằng việc mua bất động sản hầu như không mang lại quyền cư trú. Sở hữu nhà không thay thế visa, không tạo quyền nhập cảnh và không giúp bạn đủ điều kiện định cư ở phần lớn các nước. Bạn nên xác định tư cách cư trú của mình trước khi tính tới việc mua.

• Công dân và người thường trú: thường được mua rộng rãi như người bản xứ.
• Người có thẻ tạm trú dài hạn: tùy nước, có thể được mua nhưng vẫn chịu một số hạn chế.
• Người không cư trú: thường phải xin phê duyệt, chịu thuế cao hơn hoặc bị cấm mua một số loại nhà.
• Mua nhà không tự động tạo quyền cư trú, quyền làm việc hoặc quyền nhập cảnh.
• Luôn kiểm tra quy định hiện hành của nước sở tại trước khi đặt cọc.

Canada: lệnh cấm mua nhà ở với người không phải công dân hoặc thường trú nhân

Canada áp dụng lệnh cấm mua nhà ở đối với người không phải công dân Canada, không phải thường trú nhân. Chính phủ Canada thông báo gia hạn lệnh cấm này thêm hai năm, theo đó thời điểm kết thúc được lùi tới ngày 1 tháng 1 năm 2027 thay vì ngày 1 tháng 1 năm 2025.

Đối tượng bị ảnh hưởng chủ yếu là người nước ngoài, doanh nghiệp do người nước ngoài kiểm soát và một số thực thể khác không thuộc nhóm được miễn. Luật có kèm danh sách trường hợp ngoại lệ, ví dụ một số người có giấy phép học tập hoặc làm việc tạm thời đáp ứng điều kiện, người tị nạn và một số trường hợp khác, nên bạn cần đối chiếu văn bản luật cùng quy định hướng dẫn thay vì áp dụng theo tin truyền miệng.

Về thực tế, người Việt chưa có thẻ thường trú Canada thường không thể mua nhà ở để ở hoặc đầu tư trong thời gian lệnh cấm còn hiệu lực. Ngược lại, người đã có thẻ thường trú hoặc đã nhập tịch Canada không bị lệnh cấm này điều chỉnh và chỉ còn phải tuân thủ các loại thuế, phí cùng quy định chuyển nhượng thông thường của tỉnh hoặc thành phố nơi mua.

Úc: phải thông báo và xin phê duyệt trước khi mua nhà ở

Úc kiểm soát việc người nước ngoài mua nhà ở chặt chẽ hơn nhiều so với người cư trú. Theo hướng dẫn của cổng thông tin đầu tư nước ngoài, nhà đầu tư nước ngoài nói chung phải thông báo cho cơ quan thuế Úc trước khi mua đất nhà ở, không phụ thuộc vào giá trị giao dịch.

Một thay đổi quan trọng là từ ngày 1 tháng 4 năm 2025 đến ngày 30 tháng 6 năm 2029, nhà đầu tư nước ngoài nói chung bị cấm mua nhà ở đã qua sử dụng. Chính sách khuyến khích xây mới, nên nhà mới hoặc gần mới thường được xem xét cho phép, kèm điều kiện và phí cụ thể.

Ngoài ra, chủ sở hữu là nhà đầu tư nước ngoài có thể phải trả phí bỏ trống hằng năm nếu nhà không được ở hoặc không thực sự sẵn sàng cho thuê quá một số ngày trong năm. Đây là điểm đáng lưu ý vì nhiều người mua nhà để giữ dài hạn mà không cho thuê, và khoản phí này có thể làm tăng đáng kể chi phí sở hữu.

Hàn Quốc và các nước có nghĩa vụ báo cáo việc mua đất

Một số nước không cấm nhưng buộc phải báo cáo khi người nước ngoài mua bất động sản. Hàn Quốc là ví dụ điển hình: người nước ngoài mua nhà hoặc đất phải thực hiện nghĩa vụ báo cáo việc nhận chuyển nhượng với cơ quan chức năng trong thời hạn luật định, và việc không báo cáo có thể dẫn tới xử phạt hành chính và ảnh hưởng tới các thủ tục sau này.

Thông tin chính thức về thủ tục mua nhà đất cho người nước ngoài tại Hàn Quốc được công bố trên cổng thông tin pháp luật dành cho người dân, gồm điều kiện mua nhà ở, đất, nghĩa vụ báo cáo và giấy tờ cần chuẩn bị. Ngoài ra, ở một số khu vực nhất định có thể tồn tại thêm hạn chế theo quy hoạch hoặc theo quy định địa phương, nên bạn cần kiểm tra theo địa chỉ cụ thể của bất động sản.

Ở nhiều nước, mua bất động sản là giao dịch dân sự được pháp luật bảo vệ, nhưng nghĩa vụ khai báo, giới hạn sở hữu theo khu vực và quy định về đất nông nghiệp hoặc đất quốc phòng có thể áp dụng riêng. Việc mua xong nhưng không hoàn tất thủ tục báo cáo là lỗi phổ biến và có thể bị xử lý khi bạn làm thủ tục gia hạn cư trú hoặc bán lại tài sản.

Thuế, phí và chi phí ngoài giá nhà

Ngân sách thực tế khi mua nhà ở nước ngoài thường cao hơn giá niêm yết từ vài phần trăm tới hơn mười phần trăm, do nhiều khoản thuế và phí mà người mua phải trả. Các khoản này khác nhau hoàn toàn giữa các nước, và ở một số nơi còn cao hơn nhiều đối với người mua không phải thường trú nhân.

Ví dụ, ở Đức người mua thường phải trả thuế chuyển nhượng bất động sản, phí công chứng và phí đăng ký vào sổ địa chính. Ở Canada và Úc, người mua chịu thuế chuyển nhượng theo tỉnh hoặc bang, cộng thêm phí xin phê duyệt với người nước ngoài, và một số tỉnh hoặc bang áp thêm thuế riêng với người mua không phải thường trú nhân. Ở Nhật Bản và Hàn Quốc, người mua cũng phải trả các loại thuế đăng ký và thuế mua bán theo quy định địa phương.

Về phía bán, bạn nên tìm hiểu trước thuế thu nhập từ chuyển nhượng, đặc biệt là quy định áp dụng cho người không cư trú và các cơ chế tạm khấu trừ khi giao dịch. Sở hữu tài sản cũng kéo theo chi phí thường niên như thuế tài sản, phí quản lý tòa nhà, bảo hiểm và chi phí bảo trì, nên bạn cần tính đủ cả phần này khi quyết định mua.

• Thuế chuyển nhượng hoặc thuế đăng ký do người mua trả, mức khác nhau theo nước, tỉnh, bang.
• Phí công chứng, phí đăng ký sổ địa chính và phí dịch vụ của đơn vị môi giới.
• Thuế bổ sung với người mua không phải thường trú nhân tại một số địa phương.
• Phí bỏ trống với nhà không cho thuê hoặc không sử dụng ở một số nước.
• Chi phí thường niên: thuế tài sản, phí quản lý, bảo hiểm, bảo trì.
• Nghĩa vụ thuế khi bán lại, đặc biệt với người không phải thường trú nhân.

Vay vốn và chuyển tiền để mua nhà

Khả năng vay mua nhà phụ thuộc rất nhiều vào tư cách cư trú. Ngân hàng ở nước sở tại thường chỉ cho vay khi bạn có thu nhập, lịch sử tín dụng và tư cách cư trú ổn định tại nước đó. Người chỉ có thẻ tạm trú hoặc không cư trú thường bị yêu cầu trả trước cao hơn, lãi suất cao hơn, hoặc phải vay qua các sản phẩm riêng dành cho người nước ngoài.

Việc chuyển tiền từ Việt Nam ra nước ngoài để mua bất động sản cũng cần lưu ý. Ngân hàng Việt Nam thường yêu cầu chứng minh mục đích và hồ sơ hợp pháp của giao dịch, đồng thời các quy định về quản lý ngoại hối có thể hạn chế việc dùng ngoại tệ mua từ ngân hàng để đầu tư bất động sản ở nước ngoài. Bạn nên hỏi trước tại ngân hàng và kiểm tra quy định hiện hành để tránh bị chặn giao dịch.

Nguyên tắc an toàn là chỉ ký hợp đồng đặt cọc khi đã hiểu rõ điều kiện pháp lý, thuế phí, khả năng vay và phương án chuyển tiền cụ thể. Nếu bạn mua qua người quen hoặc qua kênh không chính thức để lách hạn chế về ngoại hối, rủi ro không chỉ là mất tiền mà còn là trách nhiệm pháp lý ở cả hai nước.

Các bài liên quan

Mua nhà là quyết định tài chính dài hạn, nên hãy đọc kèm các chủ đề sau để hiểu bối cảnh quyền lợi và nghĩa vụ của bạn:

• Thẻ tạm trú và thường trú ở nước ngoài: gia hạn và giữ quyền cư trú.
• Khai thuế thu nhập cá nhân khi sống và làm việc lâu dài ở nước ngoài.
• Chuyển tiền quốc tế và gửi tiền về Việt Nam khi làm việc ở nước ngoài.
• Thuê nhà ở nước ngoài: hợp đồng, tiền đặt cọc và quyền của người thuê.
• Mở tài khoản ngân hàng ở nước ngoài và chứng minh nguồn tiền.
• Lương hưu của người Việt ở nước ngoài: điều kiện hưởng và cách nhận.

Nguồn tham khảo

• Chính phủ Canada - Thông báo gia hạn hai năm lệnh cấm người nước ngoài mua nhà ở
• Cơ sở dữ liệu pháp luật Canada - Luật cấm người không phải công dân Canada mua nhà ở
• Cổng thông tin đầu tư nước ngoài Úc - Đất nhà ở và điều kiện với nhà đầu tư nước ngoài
• Cơ quan Thuế Úc (ATO) - Nộp hồ sơ mua nhà ở với tư cách nhà đầu tư nước ngoài
• Cổng thông tin pháp luật Hàn Quốc - Mua nhà và đất dành cho người nước ngoài